Liegenschaftenbewertung

Gemäss § 21 des Steuergesetzes sind alle Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar, insbesondere alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung und der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (sog. Eigenmietwert).

Gemäss § 39 StG wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet.

Der Regierungsrat erlässt die für eine durchschnittlich gleichmässige Bewertung der Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerte notwendigen Dienstanweisungen.

Für die aktuelle Steuerperiode ist die Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 massgebend.


Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken
In der Regel gelten die für die Steuerperiode 2009 berechneten Werte (Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert) auch für die laufende Steuerperiode unverändert weiter.

Für neu erstellte Liegenschaften oder für neu begründetes Stockwerkeigentum, nach umfassender Totalrenovation, nach Abbruch von Gebäuden, sowie nach Handänderungen erfolgt eine ausserordentliche Neubewertung der entsprechenden Liegenschaft. Die Neubewertung erfolgt immer durch jene Gemeinde, in welcher das Grundstück liegt. Bitte beachten Sie, dass bei Neubauten eine Bewertung erst vorgenommen werden kann, wenn die Liegenschaft durch die Gebäudeversicherung amtlich geschätzt wurde.

Die Weisung des Regierungsrates sieht vor, dass der Vermögenssteuerwert zwischen 70 und 100% des effektiven Verkehrswertes betragen sollte. Der Eigenmietwert sollte zwischen 60 und 70% der Marktmiete liegen. Die definitive Festlegung der Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerte erfolgt bei der Prüfung der Steuererklärung. Allfällige Einwände gegen die Bewertung des Steueramtes sind somit mit der Einreichung der Steuererklärung geltend zu machen. Erst gegen die Einschätzung der Steuererklärung kann eine allfällige Einsprache erhoben werden.

Bei Vermietung ist der tatsächliche Mietertrag in der Steuerklärung zu deklarieren.

Mehrfamilien- und Geschäftshäuser
Die Vermögenssteuerwerte von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern, sowie Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken können Sie selbst ermitteln, indem Sie den Ertrag mit 7,05% kapitalisieren (Jahresertrag geteilt durch 7,05 mal 100). Der Ertrag bestimmt sich nach der Gesamtheit der von den Mietern geleisteten Entschädigungen. Ein allfälliger Mietwert der vom Eigentümer und von zu seinem Haushalt gehörenden Personen selbst genutzten Räume ist zum Mietertrag hinzuzuzählen. Wurden Mieter vertraglich zur Übernahme von üblicherweise vom Eigentümer zu tragenden Unterhaltskosten und Abgaben verpflichtet, so ist der Wert dieser Leistungen zum vereinbarten Mietzins hinzuzuzählen. Ausser Betracht fallen Vergütungen der Mieter für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Empfangsgebühren für Radio und Fernsehen, Gebühren für die Kehrichtentsorgung sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und für die Abwasserreinigung. Den so berechneten Vermögenssteuerwert können Sie direkt in das Liegenschaftenverzeichnis unter «Verkehrswert» übertragen.

Als Eigenmietwert einer selbstgenutzten Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus ist 70% einer vergleichbaren Miete einzusetzen.